SEFAZ-BA: ITBI na LC 227/2026

SEFAZ-BA: ITBI na LC 227/2026

A LC 227/2026 reescreveu pontos centrais do ITBI dentro do Código Tributário Nacional. Para quem estuda para a SEFAZ-BA, decorar essas mudanças deixou de ser detalhe e passou a ser conteúdo com alta chance de cobrança.

Antes preso a uma redação genérica, o imposto ganhou definição legal de valor venal e novos deveres para cartórios. Nas próximas linhas, você revisa cada alteração já pensando na lógica da banca.

fundamento constitucional e o recorte do imposto – SEFAZ-BA: ITBI na LC 227/2026

O ITBI é imposto municipal previsto no art. 156, II, da Constituição Federal. Compete aos Municípios e ao Distrito Federal instituí-lo sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis por natureza ou por acessão física, além dos direitos reais sobre imóveis — exceto os de garantia — e da cessão de direitos à sua aquisição.

A grande contribuição da LC 227/2026 foi dar densidade a essas hipóteses no CTN. Em vez de repetir o texto constitucional de forma solta, a lei complementar cumpre a função de norma geral em matéria tributária, prevista no art. 146, III, da CF, e disciplina o imposto de maneira mais robusta.

Esse recorte importa muito em prova. A banca adora confundir o candidato com o ITCMD, que é estadual e distrital (art. 155, I, da CF) e incide sobre transmissões gratuitas — causa mortis e doação. O ITBI, ao contrário, só alcança o que for inter vivos e oneroso.

Por isso, sempre que a questão descrever uma herança, um legado ou uma doação simples, a resposta caminha para o ITCMD. Já a compra e venda, a permuta e a dação em pagamento entre pessoas vivas puxam para o campo do imposto municipal.

fato gerador do ITBI e a nova redação do art. 35 – SEFAZ-BA: ITBI na LC 227/2026

O art. 35 do CTN, com a redação dada pelo art. 165 da LC 227/2026, passou a explicitar as duas marcas do tributo já no caput. O dispositivo trata expressamente da transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos, de competência dos Municípios e do Distrito Federal.

O texto organiza o fato gerador em três incisos. O primeiro cuida da transmissão da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, conforme definidos na lei civil. O segundo alcança a transmissão de direitos reais sobre imóveis, ressalvados os direitos reais de garantia.

O terceiro inciso, por sua vez, disciplina a cessão de direitos relativos a essas transmissões. Dessa forma, a norma fecha o cerco sobre operações que antes geravam dúvida, como as cessões de direitos aquisitivos sobre imóveis.

Vale gravar o motivo dessa reescrita: a versão anterior do CTN não trazia, no caput, as expressões inter vivos e ato oneroso. Ao inseri-las, a LC 227/2026 alinhou o Código à Constituição e reduziu a margem de interpretação, algo que costuma render assertivas literais na SEFAZ-BA.

base de cálculo e valor venal – SEFAZ-BA: ITBI na LC 227/2026

A mudança mais comentada está no art. 38 do CTN. O caput mantém a base de cálculo como o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, porém a lei complementar finalmente definiu o que isso significa.

Segundo o § 1º, considera-se valor venal o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado. Essa definição afasta a ideia de que a base do ITBI acompanharia automaticamente o valor cadastral usado no IPTU.

O § 2º detalha como estimar esse valor, exigindo critérios técnicos e listando parâmetros mínimos. Entre eles aparecem a análise de preços do mercado imobiliário, as informações prestadas por cartórios e agentes financeiros, além de características como localização, tipologia, destinação, padrão e área do imóvel.

Ainda assim, o contribuinte não fica desprotegido. O § 3º assegura o direito de contestar o valor por meio de avaliação contraditória, em procedimento específico previsto em lei municipal ou distrital, enquanto o § 4º impõe aos serviços registrais e notariais o dever de compartilhar informações com o Fisco, sob pena de multa.

Tópico	Antes da LC 227/2026	Depois da LC 227/2026
Definição de valor venal	Sem conceito legal expresso no CTN	Valor de negociação à vista, em condições normais de mercado
Critérios de estimativa	Cada Município definia livremente	Rol técnico mínimo (mercado, cartórios, localização, padrão, área)
Defesa do contribuinte	Apoiada na jurisprudência do STJ	Direito expresso à avaliação contraditória
Cartórios	Sem dever expresso de informar	Compartilhamento obrigatório de dados, sob multa

o veto ao art. 35-A e as pegadinhas mais prováveis

Um ponto merece atenção redobrada. O projeto previa um art. 35-A que autorizaria a antecipação opcional do recolhimento do ITBI, ainda no momento da escritura e com alíquotas reduzidas. Esse dispositivo, entretanto, foi vetado pelo Presidente da República.

Ou seja, a antecipação facultativa não integra o texto vigente. Bancas gostam de inserir esse tipo de comando como se estivesse em vigor, justamente para testar quem apenas leu o projeto original sem acompanhar os vetos.

Outra armadilha recorrente envolve a competência. Como o art. 41 do CTN foi ajustado, mas continua atribuindo o imposto ao Município da situação do bem ou ao Distrito Federal, cabe cuidado com assertivas que tentem deslocar essa competência para Estados ou para a União.

Por fim, guarde a distinção entre as bases de cálculo. O valor venal do ITBI busca o preço de mercado à vista; o valor venal do IPTU decorre do cadastro municipal. São grandezas diferentes, e a prova costuma cruzá-las para induzir ao erro.

jurisprudência e vigência que a SEFAZ-BA pode cobrar – SEFAZ-BA: ITBI na LC 227/2026

No campo dos tribunais, dois julgados se destacam. No Tema 1.113 do STJ, firmou-se que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação à base do IPTU, e que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, só afastável por processo administrativo regular, nos moldes do art. 148 do CTN.

Já o Tema 796 do STF tratou da imunidade prevista no art. 156, § 2º, I, da CF, relativa à integralização de capital com imóveis. Ficou decidido que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a integralizar, de modo que a diferença é tributável.

Há, contudo, uma tensão que a doutrina aponta. Os critérios técnicos do § 2º do art. 38 reforçam a prerrogativa municipal de estimar o valor venal, enquanto o Tema 1.113 protege a presunção do valor declarado. Em prova objetiva, prevalece a literalidade da LC 227/2026; em discursiva, registre a controvérsia.

Sobre a vigência, a lei foi sancionada em 13/01/2026 e publicada no dia seguinte, entrando em vigor na publicação. Ainda assim, a produção de efeitos de alterações que instituam ou majorem tributo depende da anterioridade anual e da nonagesimal, previstas no art. 150, III, “b” e “c”, da CF.

Se você está se preparando para a SEFAZ-BA, concentre a revisão nesses eixos: o novo caput do art. 35, a definição de valor venal do art. 38, o veto ao art. 35-A e os Temas 1.113 do STJ e 796 do STF. Dominar esse bloco coloca você à frente na parte de legislação tributária atualizada, exatamente onde a banca tende a buscar as questões mais recentes.

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