Lei do Inquilinato para o TJDFT

Aprenda tudo sobre a lei do inquilinato e mande bem na prova do TJDFT.

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Então, sem mais delongas, vamos estudar sobre a Lei do Inquilinato para o TJDFT.

Considerações Iniciais – Lei do Inquilinato para o TJDFT

Primeiramente, é importante saber que, por se tratar de uma lei bastante longa e com muitos detalhes, resolvemos dividi-la em duas partes. Esta primeira parte tratará da locação em si, ok? E, em um próximo artigo, trataremos mais detalhadamente a parte que se refere aos procedimentos.

Dito isso, vamos logo aos estudos.

O que a lei do inquilinato regula, afinal?

Antes de mais nada, devemos ressaltar que a Lei Nº 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato, regula a locação de imóvel urbano. Isso quer dizer que ela não instrui todos os tipos de locações.

Em seu Art. 1º, parágrafo único, a referida lei traz as hipóteses de locação que não são regulamentadas por elas, mas sim pelo Código Civil e por leis especiais. Vamos ver quais são elas?

1. Locações de:

• Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
• Vagas de garagem ou de estacionamento de veículos;
• Espaços destinados à publicidade;
• Apart-hotéis, hotéis, residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar;

2. Arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Denúncia da locação:

De acordo com a lei do inquilinato, o locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado através de aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Caso não haja aviso anterior, o locador poderá exigir um mês de aluguel e encargos.

Em se tratando de imóvel que for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se:

a) a locação for por tempo determinado

b) o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação

c) esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

O promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo, terão idênticos direitos. Neste caso, a denúncia deverá ser feita no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso. Após esse prazo, presume-se a concordância na manutenção da locação.

Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Hipóteses de desfazimento da locação – Lei do Inquilinato para o TJDFT

• Mútuo acordo
• Prática de infração legal ou contratual
• Falta de pagamento do aluguel e demais encargos
• Realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Morte do locador ou do locatário – Lei do Inquilinato para o TJDFT

Em caso de morte do locador, a lei entende que a locação deverá ser transmitida aos herdeiros.

Contudo, morrendo o locatário, deverão ficar sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

• O cônjuge, companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam sob sua dependência econômica, desde que residentes no imóvel e se tratando de locação com finalidade residencial.
• O espólio ou sucessor no negócio, nas locações com finalidade não residencial.

Bom, mas e se houver divórcio entre o cônjuge e o locatário antes da morte?

A lei assegura que, em casos de separação (de fato ou judicial), divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial deverá prosseguir automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. 

A sub-rogação mencionada acima deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia. Neste caso, o fiador poderá se eximir das suas responsabilidades no prazo de 30 dias, a contar do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, permanecendo os efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador. 

A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

TOME NOTA: A demora do locador em manifestar formalmente sua oposição não presume o consentimento..

Sublocações – Lei do Inquilinato para o TJDFT

Desde já, cabe dizer que a sublocação de imóvel, nada mais é, do que o locatário oferecer para um terceiro o imóvel ou parte dele, cobrando um valor de aluguel pela negociação. 

De acordo com a lei, via de regra, deverão ser aplicadas as mesmas disposições inerentes às locações nas hipóteses de sublocações.

Caso a locação original sofra a rescisão ou termine seu contrato, assim também será em relação às sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Cabe ressaltar que a lei do inquilinato preleciona que o aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação.

Do mesmo modo, em se tratando de habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.

Desta forma, caso o valor do aluguel ultrapasse os valores acima definidos, o sublocatário tem o direito de reduzir o aluguel até o limite estabelecido.

TOME NOTA: O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pelo valor que dever ao sublocador e, ainda, pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.

Aluguel – Lei do Inquilinato para o TJDFT

Antes de mais nada, é importante dizer que a convenção do aluguel é livre.

Contudo, apesar de ser livre, a lei do inquilinato veda a estipulação do pagamento do aluguel em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Nesse sentido, a lei ainda ensina que é possível e plenamente legal que as partes fixem um novo valor para o aluguel, insiram ou modifiquem cláusula de reajuste.

Mas, caso não haja acordo entre locador ou locatário, ambos poderão pedir revisão judicial do aluguel para ajustá-lo ao valor de mercado, após três anos de vigência do contrato.

É importante lembrar também que, nesses casos, a lei do inquilinato veda que o locador exija o pagamento antecipado do aluguel.

TOME NOTA: O locador poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel quando se tratar de locação por temporada.

Deveres do locador e do locatário – Lei do Inquilinato para o TJDFT

Deveres do locador:

Dentre alguns deveres do locador, estão:

• Entregar o imóvel em bom estado
• Garantir o uso pacífico do imóvel locado
• Manter a forma e o destino do imóvel
• Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação
• Fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com referência aos defeitos existentes
• Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias pagas, vedada a quitação genérica
• Pagar as taxas de administração imobiliária
• Pagar os impostos, taxas e o seguro incêndio, salvo disposição expressa em contrário no contrato
• Exibir ao locatário os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

TOME NOTA: Despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.

Deveres do locatário:

A lei do inquilinato traz também os deveres do locatário, vamos ver alguns deles:

• Pagar pontualmente o aluguel e demais encargos no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido
• Usar o imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu
• Devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal
• Levar ao conhecimento do locador o surgimento de dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros
• Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos
• Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador
• Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário
• Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
• Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros
• Cumprir a convenção de condomínio
• Pagar o prêmio do seguro de fiança;
• Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Direito de preferência – Lei do Inquilinato para o TJDFT

De acordo com a lei do inquilinato, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar a ele o conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

O direito de preferência não alcança os casos de:

a) perda da propriedade

b) venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Prazo para manifestar o direito de preferência:

O locatário deverá se manifestar no prazo de 30 dias, a contar da ciência. Desta forma, caso não se manifeste, o direito de preferência do locatário caducará.

TOME NOTA: Caso o locatário aceite a proposta, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta a responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Benfeitorias – Lei do Inquilinato para o TJDFT

Primeiramente, antes de entrar no mérito da lei, vamos relembrar rapidamente o que são benfeitorias e os seus tipos?

Benfeitoria pode ser entendida como toda obra realizada na estrutura de um bem com a intenção de conservar, melhorar ou proporcionar prazer ao seu proprietário. Desta forma, o Código Civil afirma que as benfeitorias podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias.

De acordo com a lei do inquilinato, as benfeitorias necessárias, ou seja, aquelas que tem a finalidade de conservar o bem para evitar a sua deterioração, quando introduzidas pelo locatário (ainda quando não autorizadas pelo locador) serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Já as benfeitorias úteis, que podem ser entendidas como aquelas que facilitam ou aumentam o uso do bem, quando feitas pelo locatário também são indenizáveis. Contudo, nesse caso, a autorização do locador precisa acontecer.

Por fim, as benfeitorias voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, não serão indenizáveis, podendo ser retiradas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Garantias locatícias – Lei do Inquilinato para o TJDFT

No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário uma das seguintes modalidades de garantia:

a) caução

b) fiança

c) seguro de fiança locatícia.

d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 

TOMA NOTA: O locador não pode exigir mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação, sob pena de nulidade.

Em regra, as garantias da locação se estendem até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrário.

Tipos de caução:

A lei do inquilinato nos diz que a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

Bens móveis: Deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos.

Bens imóveis: Deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

Dinheiro: Poderá ser equivalente a no máximo três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança. Ao final da locação, o valor depositado já corrigido será revertido em benefício do locatário.

Títulos e ações: Deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Substituição de fiador ou da modalidade de garantia – Lei do Inquilinato para o TJDFT

O locador poderá pedir a substituição de fiador ou da modalidade de garantia, nas seguintes hipóteses:

• Morte do fiador;
• Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; 
• Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
• Exoneração do fiador;
• Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
• Desaparecimento dos bens móveis;
• Desapropriação ou alienação do imóvel.
• Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; 
• Liquidação ou encerramento do fundo de investimento 
• Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador. 

O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Penalidades criminais e civis – Lei do Inquilinato para o TJDFT

A lei elenca alguns crimes e contravenções penais referentes às condutas dos locadores e locatários, conforme veremos a seguir.

Hipóteses de Contravenção Penal

Quem praticar as condutas abaixo, irá incorrer em contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário.

• Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

• Exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

• Cobrar antecipadamente o aluguel, salvo quando a locação não estiver garantida ou nos casos de locação para temporada.

Hipóteses de crime de ação pública

A pessoa que praticar as condutas abaixo, incorrerá em crimes de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

• O locador ou sublocador se recusar, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

• O retomante deixar, dentro de 180 dias, após a entrega do imóvel, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

• O proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário não iniciar a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega, nos casos previstos em lei.

• Executar o despejo com inobservância ao disposto em lei.

TOME NOTA: Nas hipóteses acima, o prejudicado pode reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se alugado novamente o imóvel.

Nulidades

São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem suprimir os objetivos da lei, que proíbam a prorrogação ou que afastem o direito à renovação.

Locação residencial

A lei dispõe que, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Após findar o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, será presumida a prorrogação da locação por prazo indeterminado.

Caso ocorra a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Retomada do imóvel:

Nesse sentido, como vimos acima, quando a locação for ajustada verbalmente ou por escrito com prazo inferior a trinta meses, após findar o prazo, será considerada prorrogada por tempo indeterminado.

Contudo, a lei concede a possibilidade de retomada do imóvel nas seguintes hipóteses:

• Extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;
• Pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
• Pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
• Vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Locação para temporada – Lei do Inquilinato para o TJDFT

De acordo com a lei do inquilinato, a locação para temporada é aquela destinada à residência temporária do locatário contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.

Desta forma, caso o imóvel esteja mobiliado, deverá constar no contrato a descrição e o estado dos móveis e utensílios inclusos.

Diferente dos contratos de locação normais, na locação para temporada, o locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos.

Contudo, após findar o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, a locação será considerada por tempo indeterminado e o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

TOME NOTA: Caso ocorra a prorrogação da locação por temporada, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início.

Locação não residencial

Locação não residencial é aquela quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel for destinado ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

1. o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2. o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
3. o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Locação de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, entidades religiosas

De acordo com a lei, as locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido nas seguintes hipóteses:

a) por mútuo acordo;

b) em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

c) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

d) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

e) se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de 50% da área útil.

Fim do prazo dos contratos de locação não residencial

Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedido ao locatário trinta dias para a desocupação.

Direito a renovação do contrato de locação não residencial

O direito à renovação do contrato estende – se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no intervalo de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:

• por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;

• o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

Nesse sentido, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Conclusão –  Lei do Inquilinato para o TJDFT

Esperamos que esse pequeno resumo sobre a Lei do Inquilinato para o concurso TJDFT tenha sido útil para vocês.

Contudo, ressaltamos que este artigo não tem a finalidade de esgotar a matéria, pois, para que vocês dominem a banca organizadora é de grande importância que estudem pelas aulas em PDF do Estratégia.

Conheçam também o Sistema de Questões do Estratégia. Afinal, a única maneira de consolidar o conteúdo é através da resolução de questões.

Um excelente estudo a todos!

Renata Sodré

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