Aprenda aqui os principais pontos do CPC 28 (propriedade para investimento) (http://www.cpc.org.br/CPC/Documentos-Emitidos/Pronunciamentos) cobrados nos certames da área fiscal.
Primeiramente, ressalta-se que o balanço patrimonial é composto de contas que visam apresentar de forma fidedigna a situação contábil e financeira de uma empresa.
Por sua vez, o ativo é composto de bens e direitos controlados pela entidade. Não é necessário ser proprietário desse bem/direito para contabilizá-lo em seu ativo.
Classificam-se as propriedades para investimento no grupo Investimentos do ativo circulante.
O CPC 28 define propriedade para investimento como a propriedade mantida pelo proprietário ou pelo arrendatário em arrendamento financeiro para auferir aluguel e para a valorização do capital.
Esta propriedade não pode ser usada na produção ou fornecimento de bens ou serviços ou para finalidades administrativas e também não pode ser vendida no curso ordinário do negócio.
O próprio CPC 28 apresenta exemplos práticos de propriedades para investimento:
Além disso, o CPC 28 apresenta exemplos de propriedades que não são propriedades para investimento:
Ressalta-se que o arrendamento financeiro é aquele no qual o controle de uso de um determinado bem, assim como os seus riscos e benefícios, é de responsabilidade do arrendatário. Já no arrendamento operacional, o arrendador fica responsável pelos riscos e benefícios do ativo subjacente.
Contabiliza-se um imóvel utilizado para aluguel como propriedade para investimento se os recursos dele provenientes não forem destinados às atividades fins.
Todavia, se esses recursos estiverem sendo utilizados para as atividades fins da entidade, o imóvel deverá ser contabilizado como imobilizado.
O reconhecimento (contabilização) de uma propriedade para investimento deve ser feita conforme o CPC 28, e somente se estes dois requisitos forem cumpridos:
Contudo, o que fazer se uma mesma propriedade tiver uma parte sendo usada para investimento e outra para a produção/ fornecimento de bens e serviços?
O CPC 28 determina que, caso cada parte possa ser vendida separadamente, ou arrendada separadamente por arrendamento financeiro, a entidade deve contabilizá-las separadamente. Ou seja, a usada para investimento deve ser classificada como propriedade para investimento e a usada para atividades operacionais como imobilizado.
Todavia, se as partes não puderem ser vendidas separadamente, a propriedade somente deve ser contabilizada como propriedade para investimento se uma parte insignificante dela for usada para a produção/ fornecimento de bens e serviços.
Além disso, o CPC 28 também determinou que:
11. Em alguns casos, a entidade proporciona serviços de apoio aos ocupantes da propriedade que ela mantenha. A entidade trata tal propriedade como propriedade para investimento se os serviços forem insignificantes em relação ao acordo como um todo. Portanto, um exemplo é quando o proprietário de edifício de escritórios proporciona serviços de segurança e de manutenção aos arrendatários que ocupam o edifício.
A propriedade para investimento deve ser mensurada inicialmente pelo valor de custo (preço de compra e qualquer dispêndio diretamente atribuível).
Em contrapartida, o próprio CPC 28 define o que este custo não deve compreender:
Após o reconhecimento inicial pelo valor de custo, a entidade pode classificar as suas propriedades para investimento pelo valor de custo ou pelo valor justo. Esta escolha da prática contábil deve ser feita e aplicada a todos estes ativos de maneira idêntica.
Caso se adote o método do valor de custo, o valor contábil é:
Valor Contábil = Custo – Amortização/ Depreciação/Exaustão +- Impairment
Por outro lado, se o valor justo for escolhido, o valor contábil será o “preço que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transferência de um passivo em uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração”.
Vale ressaltar que, mesmo se a entidade optar pela utilização da técnica de mensuração pelo custo, o valor justo deve ser mensurado para fins de mera divulgação. Percebe-se, portanto, que sempre se calculará o valor justo da propriedade para investimento.
Como mensurar um ativo que estava contabilizado como imobilizado pelo custo, quando este passa a ser usado como uma propriedade para investimento? E se, por outro lado, uma propriedade para investimento começasse a ser usada como imobilizado?
Felizmente, o CPC 28 define as regras gerais de contabilização para as situações citadas e também para outras que são comuns à prática contábil.
Se a propriedade para investimento estiver avaliada pelo método de custo e posteriormente for reclassificada como propriedade ocupada pelo proprietário ou estoque, o valor contábil dela não se altera e permanece sendo o custo.
Todavia, se a propriedade para investimento for avaliada pelo valor justo, a sua transferência para uma propriedade ocupada pelo proprietário ou estoque deve ser feita considerando o seu valor justo na data da alteração como sendo o seu custo.
Além disso, analisaremos o caminho inverso. Caso um ativo seja classificado como imobilizado e posteriormente passe a ser contabilizado como propriedade para investimentos ao valor justo, duas situações podem acontecer.
Se o valor de custo for maior que o valor justo, esse ajuste gera uma despesa. Todavia, se o valor de custo for menor que o valor justo, esse ajuste gera uma reversão do impairment e um posterior ajuste de avaliação patrimonial.
Por fim, também analisaremos como deve ser feita a contabilidade quando se transfere um estoque (imobilizado mantido para venda) para o subgrupo propriedade para investimento.
Se o valor contábil do estoque for maior que o valor justo, esta transferência acarreta uma despesa. Por outro lado, se o valor contábil for menor que o valor justo, esta reclassificação gera uma receita.
O CPC 28 definiu alguns aspectos que a entidade precisa divulgar quando da contabilização do valor justo:
75. A entidade deve divulgar:
(a) se aplica o método do valor justo ou o método do custo;
(c) quando a classificação for difícil, os critérios que usa para distinguir propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo proprietário e de propriedades mantidas para venda no curso ordinário dos negócios;
(e) a extensão até a qual o valor justo da propriedade para investimento (tal como mensurado ou divulgado nas demonstrações contábeis) se baseia em avaliação de avaliador independente que possua qualificação profissional reconhecida e relevante e que, portanto, tenha experiência recente no local e na categoria da propriedade para investimento que está sendo avaliada;
(f) as quantias reconhecidas no resultado para:
(i) lucros de rendas de propriedade para investimento;
(ii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção) provenientes de propriedades para investimento que tenham gerado rendas durante o período;
(iii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manutenção) provenientes de propriedades para investimento que não tenham, portanto, gerado rendas durante o período; e
(iv) a alteração cumulativa no valor justo reconhecido nos resultados com a venda de propriedade para investimento de um conjunto de ativos em que se usa o método do custo para um conjunto em que se usa o método do valor justo;
(g) a existência e quantias de restrições sobre a capacidade de realização de propriedades para investimento ou a remessa de lucros e recebimentos de alienação;
(h) obrigações contratuais para comprar, construir ou desenvolver propriedades para investimento ou para reparos, manutenção ou aumentos.
O CPC 28 determina que se baixe a propriedade para investimento quando da alienação ou quando da sua retirada permanentemente de uso.
Além disso, ressalta-se que referido CPC considera alienação tanto a venda do bem quanto a celebração de arrendamento financeiro.
Utiliza-se bastante o subgrupo propriedade para investimento na prática contábil, o que justifica, portanto, a sua cobrança constante nos principais certames da área fiscal.
Em suma, este artigo apresentou a definição de propriedade para investimento, trouxe exemplos dados pelo próprio CPC 28 e divulgou as regras gerais de contabilização deste tipo de ativo.
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