Os Direitos Reais de Garantia.<\/a><\/p>\n\n\n\nFIQUE ATENTO<\/span><\/strong>: Bens m\u00f3veis<\/span> <\/strong>n\u00e3o <\/strong><\/span>entram <\/span>na incid\u00eancia desse imposto, apenas os bens im\u00f3veis<\/span>.<\/strong><\/p>\n\n\n\nUm ponto importante e que j\u00e1 foi objeto de cobran\u00e7a em provas \u00e9 que o fato gerador<\/strong> desse imposto apenas ocorre <\/strong>com o registro<\/span> do t\u00edtulo translativo<\/span><\/strong> de propriedade do im\u00f3vel ou de direito real a ele relativo. O t\u00edtulo translativo<\/strong> \u00e9 o documento constitu\u00eddo pela transfer\u00eancia da propriedade, assim, enquanto ele n\u00e3o for registrado<\/strong>, a transfer\u00eancia n\u00e3o ser\u00e1 conclu\u00edda e o vendedor <\/strong>do im\u00f3vel continuar\u00e1 sendo o propriet\u00e1rio <\/strong>do bem, n\u00e3o havendo a incid\u00eancia do ITBI.<\/p>\n\n\n\nIncid\u00eancia do ITBI<\/h2>\n\n\n\n
N\u00e3o \u00e9 apenas<\/strong> o contrato de compra e venda<\/strong> de im\u00f3veis que estar\u00e1 sujeito \u00e0 incid\u00eancia do ITBI, apesar de esse ser o tipo de transfer\u00eancia mais comum<\/strong>. H\u00e1 diversos outros tipos de atos e contratos onerosos<\/span><\/strong> de bens im\u00f3veis ou de direitos a eles relativos que ser\u00e3o objetos de tributa\u00e7\u00e3o desse imposto, como podemos ver abaixo:<\/p>\n\n\n\n- compra e venda<\/span>, pura ou condicional;<\/strong><\/li>
- adjudica\u00e7\u00e3o judicial,<\/span><\/strong> quando n\u00e3o decorrente de sucess\u00e3o heredit\u00e1ria<\/strong>;<\/li>
- institui\u00e7\u00e3o e cess\u00e3o<\/strong> do direito real do promitente comprador do im\u00f3vel;<\/span><\/strong><\/li>
- da\u00e7\u00e3o em pagamento<\/span><\/strong>;<\/li>
- arremata\u00e7\u00e3o <\/span><\/strong>em hasta p\u00fablica;<\/strong><\/li>
- institui\u00e7\u00e3o ou ren\u00fancia<\/strong> do usufruto<\/span><\/strong>;<\/li>
- permuta <\/strong>de bens im\u00f3veis;<\/li>
- na <\/span>dissolu\u00e7\u00e3o de sociedade conjugal,<\/strong> quando for recebida por qualquer c\u00f4njuge quota-parte com valor maior <\/span><\/strong>que o valor de sua quota ideal, incidindo o imposto sobre a diferen\u00e7a<\/strong> apurada pelo \u00f3rg\u00e3o fazend\u00e1rio, em rela\u00e7\u00e3o aos im\u00f3veis.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
ATEN\u00c7\u00c3O<\/span><\/strong>: Essa n\u00e3o \u00e9 uma lista taxativa<\/strong>, uma vez que qualquer outro<\/strong> ato oneroso de transmiss\u00e3o de bens im\u00f3veis ou de direitos a eles relativos estar\u00e1 sujeito ao ITBI.<\/p>\n\n\n\nN\u00e3o Incid\u00eancia<\/h2>\n\n\n\n
H\u00e1 alguns casos em que a lei diz expressamente n\u00e3o haver a incid\u00eancia<\/span><\/strong> do ITBI sobre a transmiss\u00e3o de alguns bens e direitos. Isso acontecer\u00e1 quando <\/strong>a transmiss\u00e3o for:<\/p>\n\n\n\n- realizada para incorpora\u00e7\u00e3o <\/span><\/strong>ao patrim\u00f4nio de pessoa jur\u00eddica em realiza\u00e7\u00e3o de capital;<\/strong><\/li>
- decorrente de fus\u00e3o, incorpora\u00e7\u00e3o, cis\u00e3o ou extin\u00e7\u00e3o<\/span><\/strong> de pessoa jur\u00eddica;<\/li>
- decorrente da transmiss\u00e3o <\/strong>de bem im\u00f3vel, quando este voltar <\/strong>ao antigo propriet\u00e1rio por meio de retrovenda, retrocess\u00e3o ou pacto de melhor comprador.<\/span><\/strong><\/li><\/ul>\n\n\n\n
Entretanto, h\u00e1 uma situa\u00e7\u00e3o bastante cobrada em provas e que \u00e9 exce\u00e7\u00e3o <\/span><\/strong>aos t\u00f3picos acima, sendo devido o tributo<\/strong>:<\/p>\n\n\n\nQuando a pessoa jur\u00eddica<\/strong> for a adquirente<\/span><\/strong> do im\u00f3vel, ou seja, quando ela receber <\/strong>o im\u00f3vel em transfer\u00eancia em decorr\u00eancia das situa\u00e7\u00f5es acima<\/strong>, \u00e9 necess\u00e1rio analisar qual \u00e9 a sua atividade preponderante<\/span><\/strong>. Caso a atividade preponderante da empresa seja a compra e a venda de bens <\/span>im\u00f3veis<\/span> <\/span><\/strong>e os seus direitos reais, a loca\u00e7\u00e3o de bens <\/strong>im\u00f3veis<\/strong><\/span><\/span> <\/span><\/strong>ou o arrendamento mercantil<\/span><\/strong>, haver\u00e1 a incid\u00eancia do ITBI<\/span><\/strong>. Mas como identificar qual \u00e9 a atividade preponderante de uma empresa? <\/p>\n\n\n\nBom, para a lei 5.492\/88, que \u00e9 a lei do ITBI e o objeto do nosso estudo, atividade preponderante<\/strong> \u00e9 quando mais de 50%<\/span><\/strong> da receita operacional <\/strong>da empresa, nos 2 anos anteriores e nos 2 anos subsequentes<\/span> \u00e0 aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong> do bem, decorrerem dela.<\/p>\n\n\n\nMas voc\u00ea deve estar se perguntando: E se a pessoa jur\u00eddica tiver iniciado suas atividades a menos de 2 anos antes da aquisi\u00e7\u00e3o<\/strong> do bem, como ser\u00e1 avaliada a sua preponder\u00e2ncia?<\/p>\n\n\n\nNesse caso, ela ser\u00e1 apurada atrav\u00e9s da an\u00e1lise da receita operacional da empresa nos 3 primeiros anos seguintes<\/span><\/strong> \u00e0 data da aquisi\u00e7\u00e3o do bem im\u00f3vel, desconsiderando qualquer receita operacional anterior.<\/p>\n\n\n\nFIQUE ATENTO PARA AS PEGADINHAS EM PROVAS:<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\nAs hip\u00f3teses acima<\/strong> em que n\u00e3o incide o ITBI n\u00e3o<\/span> <\/span><\/strong>s\u00e3o casos de<\/span> isen\u00e7\u00e3o<\/span>, <\/span><\/strong>mas <\/span>sim<\/span> <\/span><\/strong>de <\/span>n\u00e3o incid\u00eancia<\/span>.<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\nA preponder\u00e2ncia<\/span> <\/strong>\u00e9 analisada sobre a compra, a venda<\/strong><\/span> e a loca\u00e7\u00e3o<\/span><\/strong> de bens<\/span> <\/span>im\u00f3veis<\/span><\/span><\/strong> e<\/span> <\/span>n\u00e3o<\/span> <\/span><\/strong>sobre bens<\/span> m\u00f3veis<\/span>.<\/span><\/strong><\/p>\n\n\n\nIsen\u00e7\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
A isen\u00e7\u00e3o <\/span><\/strong>acontece quando h\u00e1 a ocorr\u00eancia do fato gerador, gerando a obriga\u00e7\u00e3o do pagamento, entretanto, por for\u00e7a da
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