{"id":555015,"date":"2020-08-19T13:51:00","date_gmt":"2020-08-19T16:51:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.estrategiaconcursos.com.br\/blog\/?p=555015"},"modified":"2020-08-14T13:54:55","modified_gmt":"2020-08-14T16:54:55","slug":"lei-do-inquilinato-entenda-seus-aspectos-materiais","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.estrategiaconcursos.com.br\/blog\/lei-do-inquilinato-entenda-seus-aspectos-materiais\/","title":{"rendered":"Lei do inquilinato: entenda seus aspectos materiais"},"content":{"rendered":"\n

A lei do inquilinato (Lei 8.245\/91<\/a>) vem regular loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis urbanos, com cl\u00e1usulas especiais para loca\u00e7\u00f5es residenciais, n\u00e3o residenciais e de temporada. Al\u00e9m disso, vem estabelecer os procedimentos a elas pertinentes.<\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, para que voc\u00ea a entenda e tire suas d\u00favidas, iremos falar sobre seus principais pontos materiais da lei.<\/p>\n\n\n\n

Da loca\u00e7\u00e3o em geral<\/h2>\n\n\n\n

A lei 8.245\/91 trata inicialmente de normas gerais para as loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis, dentre elas a norma de presun\u00e7\u00e3o relativa de solidariedade quando houver mais de um locador ou mais de um locat\u00e1rio. <\/p>\n\n\n\n

Assim, quando n\u00e3o for estipulado de forma diversa, ser\u00e3o presumidamente solid\u00e1rios os locadores ou os locat\u00e1rios que estiverem em determinado polo da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica estabelecida.<\/p>\n\n\n\n

Outro ponto \u00e9 que as partes poder\u00e3o estabelecer qualquer prazo para a loca\u00e7\u00e3o, mas caso estabele\u00e7am prazo superior a 10 (dez) anos, o contrato depender\u00e1 de v\u00eania conjugal.<\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, se ausente a v\u00eania, o c\u00f4njuge n\u00e3o estar\u00e1 obrigado a observar o prazo excedente a 10 (dez) anos.<\/p>\n\n\n\n

Ainda, n\u00e3o pode o locat\u00e1rio, mesmo que de forma parcial, ceder, sublocar ou emprestar o im\u00f3vel sem autoriza\u00e7\u00e3o pr\u00e9via e escrita do locador. Ent\u00e3o, mesmo que o locador n\u00e3o responda ao pedido do locat\u00e1rio, este n\u00e3o poder\u00e1 faz\u00ea-lo, devendo aguardar a autoriza\u00e7\u00e3o expressa.<\/p>\n\n\n\n

Extin\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o durante o prazo do contrato<\/h3>\n\n\n\n

A lei estabelece inicialmente que o locador n\u00e3o tem direito de reaver o im\u00f3vel durante o prazo estipulado entre as partes. Isto n\u00e3o acontece com o locat\u00e1rio, que pode desistir do contrato caso atendidos os requisitos do art. 4\u00ba e do \u00a7 2\u00ba do art. 54-A:<\/p>\n\n\n\n

\"Art.
Art. 4\u00ba, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n
\"\u00a72\u00ba,
\u00a72\u00ba, Art. 54-A, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, quando o contrato for por prazo indeterminado, o locat\u00e1rio poder\u00e1 denunciar o contrato de forma escrita e com aviso pr\u00e9vio de 30 (trinta) dias. No entanto, na aus\u00eancia do aviso, o locador pode exigir quantia correspondente a um m\u00eas de aluguel e respectivos encargos.<\/p>\n\n\n\n

Caso o im\u00f3vel seja alienado durante a loca\u00e7\u00e3o, quem adquirir o im\u00f3vel pode requerer dentro de 90 (noventa) dias, contados do registro da venda, a extin\u00e7\u00e3o do contrato. <\/p>\n\n\n\n

Todavia, o adquirente dever\u00e1 possibilitar ao locat\u00e1rio o prazo tamb\u00e9m de 90 (noventa) dias para a desocupa\u00e7\u00e3o, salvo se a loca\u00e7\u00e3o for por tempo determinado e o contrato contiver cl\u00e1usula de vig\u00eancia em caso de aliena\u00e7\u00e3o com averba\u00e7\u00e3o junto \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel. Assim, neste \u00faltimo caso, o comprador ser\u00e1 obrigado a aguardar o t\u00e9rmino do prazo contratual para haver o im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Outrossim, a lei estabelece que tamb\u00e9m s\u00e3o causas de extin\u00e7\u00e3o do contrato: <\/p>\n\n\n\n

\"Art.
Art. 9\u00ba, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Do aluguel<\/h3>\n\n\n\n

Na forma do artigo 17 da lei do inquilinato, \u00e9 livre a conven\u00e7\u00e3o do aluguel. Por\u00e9m, resta proibida a sua estipula\u00e7\u00e3o em moeda estrangeira, bem como a sua vincula\u00e7\u00e3o \u00e0 varia\u00e7\u00e3o cambial ou ao sal\u00e1rio m\u00ednimo.<\/p>\n\n\n\n

Assim, n\u00e3o pode, por exemplo, o locador estabelecer que o aluguel ser\u00e1 de 10 sal\u00e1rios m\u00ednimos ou correspondente a 1.000 (mil) d\u00f3lares.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, as partes podem livremente estipular novo valor para o aluguel ou cl\u00e1usula de reajuste, caso em que, n\u00e3o sendo poss\u00edvel o acordo, o locador ou locat\u00e1rio, ap\u00f3s tr\u00eas anos de vig\u00eancia do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poder\u00e3o pedir revis\u00e3o judicial do aluguel, a fim de ajust\u00e1-lo ao pre\u00e7o de mercado.<\/p>\n\n\n\n

Obriga\u00e7\u00f5es do locador<\/h3>\n\n\n\n

A lei do inquilinato disp\u00f5e sobre as obriga\u00e7\u00f5es do locador em seu art. 22, sendo elas:<\/p>\n\n\n\n

\"Art.
Art. 22, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Por despesas extraordin\u00e1rias de condom\u00ednio se entendem aquelas que n\u00e3o se refiram aos gastos rotineiros de manuten\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio, especialmente:<\/p>\n\n\n\n

\"Par\u00e1grafo
Par\u00e1grafo \u00fanico, art. 22, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Obriga\u00e7\u00f5es do locat\u00e1rio<\/h3>\n\n\n\n

Conforme o disposto no art. 23 da lei do inquilinato, s\u00e3o obriga\u00e7\u00f5es do locat\u00e1rio:<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Art. 23, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Por despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio se entendem as necess\u00e1rias \u00e0 administra\u00e7\u00e3o respectiva, especialmente:<\/p>\n\n\n\n

\"Lei
\u00a7 1\u00ba, Art. 23, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Pagamento de tributos referentes aos im\u00f3veis<\/h3>\n\n\n\n

\u00c9 de praxe determinar nos contratos de loca\u00e7\u00e3o a responsabilidade do locat\u00e1rio pelo pagamento dos tributos relacionados aos im\u00f3veis locados, como o IPTU, por exemplo. No entanto, essa responsabilidade \u00e9 apenas contratual, ou seja, entre as partes do contrato, n\u00e3o valendo contra a Fazenda P\u00fablica.<\/p>\n\n\n\n

\"Art.
Art. 173, C\u00f3digo Tribut\u00e1rio Nacional<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Dessa forma, caso o locat\u00e1rio n\u00e3o efetue o pagamento do tributo, o Munic\u00edpio, no caso do IPTU, por exemplo, n\u00e3o pode cobrar do locat\u00e1rio, mas apenas do propriet\u00e1rio do im\u00f3vel, que \u00e9 o locador.<\/p>\n\n\n\n

Por essa raz\u00e3o, a lei do inquilinato deixa claro que, se “atribu\u00edda a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordin\u00e1rias de condom\u00ednio ao locat\u00e1rio, o locador poder\u00e1 cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do m\u00eas a que se refiram”.<\/p>\n\n\n\n

Ainda, se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencer\u00e3o as vantagens da\u00ed advindas, salvo se o locat\u00e1rio reembols\u00e1-lo integralmente, ou seja, caso n\u00e3o ocorra o pagamento pelo locat\u00e1rio e o locador tenha que quitar o d\u00e9bito junto ao ente federativo competente, poder\u00e1 cobrar daquele o valor pago.<\/p>\n\n\n\n

Direito de prefer\u00eancia<\/h3>\n\n\n\n

Neste ponto a lei do inquilinato vem claramente proteger e favorecer o locat\u00e1rio em poss\u00edvel venda ou cess\u00e3o de direitos referentes ao im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Determina a legisla\u00e7\u00e3o em vigor que o locador tem obriga\u00e7\u00e3o de, atrav\u00e9s de notifica\u00e7\u00e3o judicial, extrajudicial ou outro meio de ci\u00eancia inequ\u00edvoca, dar prefer\u00eancia ao locat\u00e1rio em igualdade de condi\u00e7\u00f5es com terceiros, tendo o locat\u00e1rio o prazo de 30 (trinta) dias para se manifestar, de maneira inequ\u00edvoca, sobre o seu direito.<\/p>\n\n\n\n

No entanto, a pr\u00f3pria lei tamb\u00e9m cria muros de prote\u00e7\u00e3o ao locador e disp\u00f5e que o locat\u00e1rio preterido do seu direito de prefer\u00eancia somente poder\u00e1 reclam\u00e1-lo em perdas e danos ou haver para si o im\u00f3vel locado (com o dep\u00f3sito do pre\u00e7o e demais despesas de transfer\u00eancia), se o fizer dentro do prazo de 6 (seis) meses contados do registro do ato no cart\u00f3rio de im\u00f3veis. <\/p>\n\n\n\n

Ainda nesse ponto, para ter direito a reclamar a prefer\u00eancia, o contrato de loca\u00e7\u00e3o deve ter sido averbado junto \u00e0 matr\u00edcula do im\u00f3vel pelo menos 30 (trinta) dias antes da aliena\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Outrossim, caso aceite a proposta, mas posteriormente desista do neg\u00f3cio, o locat\u00e1rio ter\u00e1 por obriga\u00e7\u00e3o indenizar o locador, inclusive no que diz respeito aos lucros cessantes.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m do mais, deve ser ressaltado que a lei, em seu art. 32, disp\u00f5e que o direito de prefer\u00eancia n\u00e3o alcan\u00e7a os casos de perda da propriedade ou venda por decis\u00e3o judicial, permuta, doa\u00e7\u00e3o, integraliza\u00e7\u00e3o de capital, cis\u00e3o, fus\u00e3o e incorpora\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Benfeitorias<\/h3>\n\n\n\n

As benfeitorias, de acordo com o C\u00f3digo Civil, podem ser necess\u00e1rias, \u00fateis ou voluptu\u00e1rias:<\/p>\n\n\n\n

\"Art.<\/figure>\n\n\n\n

Dessa forma, desejando regulamentar a rela\u00e7\u00e3o das partes diante dessas benfeitorias, a lei 8.245 passou a dispor que quando necess\u00e1rias e introduzidas pelo locat\u00e1rio, ainda que n\u00e3o autorizadas pelo locador, bem como quando \u00fateis, desde que autorizadas, ser\u00e3o indeniz\u00e1veis e permitir\u00e3o o exerc\u00edcio do direito de reten\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n

Todavia, ressaltou a lei que as benfeitorias voluptu\u00e1rias n\u00e3o ser\u00e3o indeniz\u00e1veis, podendo ser levantadas pelo locat\u00e1rio, finda a loca\u00e7\u00e3o, desde que sua retirada n\u00e3o afete a estrutura e a subst\u00e2ncia do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Pelo exposto, caso o locat\u00e1rio, por exemplo, repare o telhado que est\u00e1 a ruir pelo tempo, ter\u00e1 direito a ser indenizado pelo locador.<\/p>\n\n\n\n

Garantias locat\u00edcias<\/h3>\n\n\n\n

A lei do inquilinato estabelece ainda que o locador pode exigir garantia do locat\u00e1rio, mas com a ressalva de que apenas \u00e9 permitida a utiliza\u00e7\u00e3o de uma \u00fanica modalidade dentre as elencadas no art. 37 para cada contrato de loca\u00e7\u00e3o. S\u00e3o elas: cau\u00e7\u00e3o (em bens m\u00f3veis ou im\u00f3veis), fian\u00e7a, seguro fian\u00e7a locat\u00edcia e cess\u00e3o fiduci\u00e1ria de quotas de fundo de investimento.<\/p>\n\n\n\n

Salvo disposi\u00e7\u00e3o contratual em contr\u00e1rio, determina a legisla\u00e7\u00e3o que a garantia firmada se estende at\u00e9 a efetiva devolu\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel, mesmo que ocorra prorroga\u00e7\u00e3o do prazo de loca\u00e7\u00e3o e este reste indeterminado.<\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, mesmo que o prazo contratual termine, mas se prolongue no tempo a manuten\u00e7\u00e3o da posse direta com o locat\u00e1rio, formando contrato por prazo indeterminado, a garantia continuar\u00e1 ativa at\u00e9 a entrega do im\u00f3vel ao locador.<\/p>\n\n\n\n

Mesmo assim, o locador pode exigir novo fiador ou a substitui\u00e7\u00e3o da modalidade de garantia quando ocorrer as hip\u00f3teses do art. 40 da Lei 8.245\/91:<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Art. 40, Lei 8.245\/91<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Disposi\u00e7\u00f5es especiais da lei do inquilinato<\/h2>\n\n\n\n

A lei do inquilinato, passadas as disposi\u00e7\u00f5es gerais a todos os tipos de loca\u00e7\u00f5es, vem tratar de forma pormenorizada e individualizada das loca\u00e7\u00f5es residenciais e das loca\u00e7\u00f5es n\u00e3o residenciais. Vejamos.<\/p>\n\n\n\n

Loca\u00e7\u00e3o residencial<\/h3>\n\n\n\n

A lei do inquilinato traz o prazo de 30 (trinta) meses como uma esp\u00e9cie de marco regulat\u00f3rio e disp\u00f5e que, quando o prazo de loca\u00e7\u00e3o for convencionado em prazo igual ou superior \u00e0quele, a resolu\u00e7\u00e3o do contrato ocorrer\u00e1 independentemente de notifica\u00e7\u00e3o ou aviso e, se n\u00e3o ocorrer, o contrato se prorrogar\u00e1 por prazo indeterminado, mantidas as demais cl\u00e1usulas e condi\u00e7\u00f5es do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Ocorrendo essa prorroga\u00e7\u00e3o, o contrato pode ser denunciado a qualquer tempo. No entanto, o locador dever\u00e1 conceder ao locat\u00e1rio o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n

Entretanto, quando ajustado em tempo inferior a 30 (trinta) meses, findo o prazo estabelecido, a loca\u00e7\u00e3o prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, mas somente poder\u00e1 ser retomado o im\u00f3vel quando:<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Art. 47, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Loca\u00e7\u00e3o para temporada<\/h3>\n\n\n\n

A lei disp\u00f5e que \u201cconsidera-se loca\u00e7\u00e3o para temporada aquela destinada \u00e0 resid\u00eancia tempor\u00e1ria do locat\u00e1rio, para pr\u00e1tica de lazer, realiza\u00e7\u00e3o de cursos, tratamento de sa\u00fade, feitura de obras em seu im\u00f3vel, e outros fatos que decorrem t\u00e3o-somente de determinado tempo, e contratada por prazo n\u00e3o superior a noventa dias, esteja ou n\u00e3o mobiliado o im\u00f3vel\u201d.<\/p>\n\n\n\n

O locador poder\u00e1 receber de uma s\u00f3 vez e antecipadamente os alugu\u00e9is e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia citadas na parte geral para atender as demais obriga\u00e7\u00f5es do contrato.<\/p>\n\n\n\n

Ocorre que, findo o prazo ajustado, se o locat\u00e1rio permanecer no im\u00f3vel sem oposi\u00e7\u00e3o do locador por mais de trinta dias, presumir-se-\u00e1 prorrogada a loca\u00e7\u00e3o por tempo indeterminado, n\u00e3o mais sendo exig\u00edvel o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.<\/p>\n\n\n\n

Dessarte, acarretar\u00e1 na impossibilidade de o locador denunciar o contrato antes de decorridos 30 (trinta) meses do seu in\u00edcio. Salvo as mesmas hip\u00f3teses de exce\u00e7\u00e3o para as loca\u00e7\u00f5es residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial<\/h3>\n\n\n\n

Neste ponto o legislador trouxe prote\u00e7\u00f5es ao com\u00e9rcio estabelecendo quest\u00f5es de m\u00e1xima seguran\u00e7a aos locat\u00e1rios n\u00e3o residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, foi inclu\u00edda no conceito de loca\u00e7\u00e3o n\u00e3o residencial, inclusive, a situa\u00e7\u00e3o que ocorre quando o locat\u00e1rio \u00e9 pessoa jur\u00eddica e o im\u00f3vel destina-se ao uso de seus titulares, diretores, s\u00f3cios, gerentes, executivos ou empregados.<\/p>\n\n\n\n

Como se percebe de pronto no art. 51 da Lei 8.245\/91, a regra \u00e9 o locat\u00e1rio ter direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o, independente da vontade do locador. No entanto, alguns requisitos precisam estar vigentes de forma cumulativa. S\u00e3o eles:<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Art. 51, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

N\u00e3o obstante, deve ser observado que o direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o decai para aquele que n\u00e3o propuser a a\u00e7\u00e3o no interregno de um ano, no m\u00e1ximo, at\u00e9 seis meses, no m\u00ednimo, anteriores \u00e0 data da finaliza\u00e7\u00e3o do prazo do contrato em vigor.<\/p>\n\n\n\n

Prote\u00e7\u00e3o do locador<\/h4>\n\n\n\n

A lei ressalva, para prote\u00e7\u00e3o do locador e por quest\u00f5es de razoabilidade e proporcionalidade, que aquele n\u00e3o estar\u00e1 obrigado a renovar o contrato se:<\/p>\n\n\n\n

\"\"
Art. 52, Lei 8.245\/1991<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Todavia, para a \u00faltima hip\u00f3tese (II), deve ser mencionado que a lei pro\u00edbe que o im\u00f3vel seja destinado ao uso do mesmo ramo do locat\u00e1rio, embora excepcione esta proibi\u00e7\u00e3o se a loca\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m envolvia o fundo de com\u00e9rcio, com as instala\u00e7\u00f5es e pertences.<\/p>\n\n\n\n

Ainda em rela\u00e7\u00e3o \u00e0 II, nas loca\u00e7\u00f5es de espa\u00e7o em shopping centers<\/em>, o locador n\u00e3o poder\u00e1 recusar a renova\u00e7\u00e3o do contrato com este fundamento.<\/p>\n\n\n\n

Nesse ponto, deve ser observado que o locat\u00e1rio ter\u00e1 direito a indeniza\u00e7\u00e3o para ressarcimento dos preju\u00edzos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudan\u00e7a, perda do lugar e desvaloriza\u00e7\u00e3o do fundo de com\u00e9rcio, se a renova\u00e7\u00e3o n\u00e3o ocorrer em raz\u00e3o de proposta de terceiro, em melhores condi\u00e7\u00f5es, ou se o locador, no prazo de tr\u00eas meses da entrega do im\u00f3vel, n\u00e3o der o destino alegado ou n\u00e3o iniciar as obras determinadas pelo Poder P\u00fablico ou que declarou pretender realizar.<\/p>\n\n\n\n

Conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n

Em conclus\u00e3o a nosso breve estudo sobre a lei do inquilinato, percebemos a clara import\u00e2ncia da norma em vigor, tanto para locadores, quanto para locat\u00e1rios, em contratos residenciais ou n\u00e3o residenciais.<\/p>\n\n\n\n

Dessa forma, esperamos que este artigo tenha sido proveitoso ao seu conhecimento.<\/p>\n\n\n\n

Sucesso e um grande abra\u00e7o.<\/p>\n\n\n\n

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Concursos 2020<\/strong><\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

A lei do inquilinato (Lei 8.245\/91) vem regular loca\u00e7\u00f5es de im\u00f3veis urbanos, com cl\u00e1usulas especiais para loca\u00e7\u00f5es residenciais, n\u00e3o residenciais e de temporada. Al\u00e9m disso, vem estabelecer os procedimentos a elas pertinentes. Dessa forma, para que voc\u00ea a entenda e tire suas d\u00favidas, iremos falar sobre seus principais pontos materiais da lei. 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