Primeiramente, ressalta-se que o balan\u00e7o patrimonial \u00e9 composto de contas que visam apresentar de forma fidedigna a situa\u00e7\u00e3o cont\u00e1bil e financeira de uma empresa.<\/p>\n\n\n\n
Por sua vez, o ativo \u00e9 composto de bens e direitos controlados pela entidade. N\u00e3o \u00e9 necess\u00e1rio ser propriet\u00e1rio desse bem\/direito para contabiliz\u00e1-lo em seu ativo.<\/p>\n\n\n\n
Classificam-se as propriedades para investimento no grupo Investimentos do ativo circulante.<\/p>\n\n\n\n
2. Defini\u00e7\u00e3o de Propriedade para Investimento para a \u00c1rea Fiscal<\/h2>\n\n\n\n
O CPC 28 define propriedade para investimento como a propriedade mantida pelo propriet\u00e1rio ou pelo arrendat\u00e1rio em arrendamento financeiro para auferir aluguel e para a valoriza\u00e7\u00e3o do capital.<\/p>\n\n\n\n
Esta propriedade n\u00e3o pode ser usada na produ\u00e7\u00e3o ou fornecimento de bens ou servi\u00e7os ou para finalidades administrativas e tamb\u00e9m n\u00e3o pode ser vendida no curso ordin\u00e1rio do neg\u00f3cio.<\/p>\n\n\n\n
2.1 Exemplos de Propriedades para Investimento para a \u00c1rea Fiscal<\/h3>\n\n\n\n
O pr\u00f3prio CPC 28 apresenta exemplos pr\u00e1ticos de propriedades para investimento:<\/p>\n\n\n\n
- terrenos<\/strong> mantidos para a valoriza\u00e7\u00e3o de capital<\/strong> a longo prazo;<\/li>
- terreno <\/strong>mantido para uso futuro indeterminado<\/strong>;<\/li>
- edif\u00edcio <\/strong>desocupado, mas mantido para ser arrendado sob arrendamento operacional<\/strong>;<\/li>
- propriedade que esteja sendo constru\u00edda <\/strong>ou desenvolvida para futura utiliza\u00e7\u00e3o como propriedade para investimento<\/strong>;<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, o CPC 28 apresenta exemplos de propriedades que n\u00e3o s\u00e3o propriedades para investimento:<\/p>\n\n\n\n
- destinadas a venda no curso ordin\u00e1rio ou em constru\u00e7\u00e3o;<\/li>
- ocupadas pelo propriet\u00e1rio;<\/li>
- usadas por empregados, mesmo que o aluguel n\u00e3o seja pago a taxa de mercado;<\/li>
- ocupadas por propriet\u00e1rio no aguardo da aliena\u00e7\u00e3o;<\/li>
- arrendadas sob arrendamento financeiro;<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Ressalta-se que o arrendamento financeiro \u00e9 aquele no qual o controle de uso de um determinado bem, assim como os seus riscos e benef\u00edcios, \u00e9 de responsabilidade do arrendat\u00e1rio. J\u00e1 no arrendamento operacional, o arrendador fica respons\u00e1vel pelos riscos e benef\u00edcios do ativo subjacente.<\/p>\n\n\n\n
2.3 Im\u00f3veis para Aluguel<\/h3>\n\n\n\n
Contabiliza-se um im\u00f3vel utilizado para aluguel como propriedade para investimento se os recursos dele provenientes n\u00e3o forem destinados \u00e0s atividades fins.<\/p>\n\n\n\n
Todavia, se esses recursos estiverem sendo utilizados para as atividades fins da entidade, o im\u00f3vel dever\u00e1 ser contabilizado como imobilizado.<\/p>\n\n\n\n
3. Reconhecimento da Propriedade para Investimento<\/h2>\n\n\n\n
O reconhecimento (contabiliza\u00e7\u00e3o) de uma propriedade para investimento deve ser feita conforme o CPC 28, e somente se estes dois requisitos forem cumpridos:<\/p>\n\n\n\n
- for prov\u00e1vel que os benef\u00edcios<\/strong> futuros fluir\u00e3o para a empresa<\/strong>;<\/li>
- custo <\/strong>da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente<\/strong>;<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Contudo, o que fazer se uma mesma propriedade tiver uma parte sendo usada para investimento e outra para a produ\u00e7\u00e3o\/ fornecimento de bens e servi\u00e7os?<\/p>\n\n\n\n
O CPC 28 determina que, caso cada parte possa ser vendida separadamente, ou arrendada separadamente por arrendamento financeiro, a entidade deve contabiliz\u00e1-las separadamente. Ou seja, a usada para investimento deve ser classificada como propriedade para investimento e a usada para atividades operacionais como imobilizado.<\/p>\n\n\n\n
Todavia, se as partes n\u00e3o puderem ser vendidas separadamente, a propriedade somente deve ser contabilizada como propriedade para investimento se uma parte insignificante <\/strong>dela for usada para a produ\u00e7\u00e3o\/ fornecimento de bens e servi\u00e7os.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, o CPC 28 tamb\u00e9m determinou que:<\/p>\n\n\n\n
11. Em alguns casos, a entidade proporciona servi\u00e7os de apoio aos ocupantes da propriedade<\/strong> que ela mantenha. A entidade trata tal propriedade como propriedade para investimento se os servi\u00e7os forem insignificantes em rela\u00e7\u00e3o ao acordo<\/strong> como um todo. Portanto, um exemplo \u00e9 quando o propriet\u00e1rio de edif\u00edcio de escrit\u00f3rios proporciona servi\u00e7os de seguran\u00e7a e de manuten\u00e7\u00e3o aos arrendat\u00e1rios que ocupam o edif\u00edcio.<\/em><\/p>\n\n\n\n
4. Mensura\u00e7\u00e3o da Propriedade para Investimento para a \u00c1rea Fiscal<\/h2>\n\n\n\n
A propriedade para investimento deve ser mensurada inicialmente pelo valor de custo (pre\u00e7o de compra e qualquer disp\u00eandio diretamente atribu\u00edvel).<\/p>\n\n\n\n
Em contrapartida, o pr\u00f3prio CPC 28 define o que este custo n\u00e3o<\/strong> deve compreender:<\/p>\n\n\n\n
- custo inicial<\/strong> de atividades;<\/li>
- perdas operacionais<\/strong> incorridas antes <\/strong>de a propriedade ter atingido o n\u00edvel de ocupa\u00e7\u00e3o<\/strong> prevista;<\/li>
- quantidade anormal <\/strong>de material, m\u00e3o de obra ou outros recursos;<\/li><\/ul>\n\n\n\n
4.1 Mensura\u00e7\u00e3o da Propriedade para Investimento para a \u00c1rea Fiscal ap\u00f3s o Reconhecimento Inicial<\/h3>\n\n\n\n
Ap\u00f3s o reconhecimento inicial pelo valor de custo, a entidade pode classificar as suas propriedades para investimento pelo valor de custo ou pelo valor justo. Esta escolha da pr\u00e1tica cont\u00e1bil deve ser feita e aplicada a todos estes ativos de maneira id\u00eantica.<\/p>\n\n\n\n
Caso se adote o m\u00e9todo do valor de custo, o valor cont\u00e1bil \u00e9:<\/p>\n\n\n\n
Valor Cont\u00e1bil = Custo – Amortiza\u00e7\u00e3o\/ Deprecia\u00e7\u00e3o\/Exaust\u00e3o +- Impairment<\/em><\/p>\n\n\n\n
Por outro lado, se o valor justo for escolhido, o valor cont\u00e1bil ser\u00e1 o \u201cpre\u00e7o que seria recebido pela venda de um ativo ou que seria pago pela transfer\u00eancia de um passivo em uma transa\u00e7\u00e3o n\u00e3o for\u00e7ada<\/strong> entre participantes <\/strong>do mercado na data de mensura\u00e7\u00e3o\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Vale ressaltar que, mesmo se a entidade optar pela utiliza\u00e7\u00e3o da t\u00e9cnica de mensura\u00e7\u00e3o pelo custo, o valor justo deve ser mensurado para fins de mera divulga\u00e7\u00e3o. Percebe-se, portanto, que sempre se calcular\u00e1 o valor justo da propriedade para investimento.<\/p>\n\n\n\n
4.2 Mensura\u00e7\u00e3o da Propriedade para Investimento quando da Altera\u00e7\u00e3o de Uso<\/h3>\n\n\n\n
Como mensurar um ativo que estava contabilizado como imobilizado pelo custo, quando este passa a ser usado como uma propriedade para investimento? E se, por outro lado, uma propriedade para investimento come\u00e7asse a ser usada como imobilizado?<\/p>\n\n\n\n
Felizmente, o CPC 28 define as regras gerais de contabiliza\u00e7\u00e3o para as situa\u00e7\u00f5es citadas e tamb\u00e9m para outras que s\u00e3o comuns \u00e0 pr\u00e1tica cont\u00e1bil.<\/p>\n\n\n\n
Se a propriedade para investimento estiver avaliada pelo m\u00e9todo de custo e posteriormente for reclassificada como propriedade ocupada pelo propriet\u00e1rio ou estoque, o valor cont\u00e1bil dela n\u00e3o se altera e permanece sendo o custo.<\/p>\n\n\n\n
Todavia, se a propriedade para investimento for avaliada pelo valor justo, a sua transfer\u00eancia para uma propriedade ocupada pelo propriet\u00e1rio ou estoque deve ser feita considerando o seu valor justo na data da altera\u00e7\u00e3o como sendo o seu custo.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, analisaremos o caminho inverso. Caso um ativo seja classificado como imobilizado e posteriormente passe a ser contabilizado como propriedade para investimentos ao valor justo, duas situa\u00e7\u00f5es podem acontecer.<\/p>\n\n\n\n
Se o valor de custo for maior que o valor justo, esse ajuste gera uma despesa. Todavia, se o valor de custo for menor que o valor justo, esse ajuste gera uma revers\u00e3o do impairment e um posterior ajuste de avalia\u00e7\u00e3o patrimonial.<\/p>\n\n\n\n
Por fim, tamb\u00e9m analisaremos como deve ser feita a contabilidade quando se transfere um estoque (imobilizado mantido para venda) para o subgrupo propriedade para investimento.<\/p>\n\n\n\n
Se o valor cont\u00e1bil do estoque for maior que o valor justo, esta transfer\u00eancia acarreta uma despesa. Por outro lado, se o valor cont\u00e1bil for menor que o valor justo, esta reclassifica\u00e7\u00e3o gera uma receita.<\/p>\n\n\n\n
![\"Propriedade](\"https:\/\/dhg1h5j42swfq.cloudfront.net\/2022\/04\/14155111\/propriedade-para-investimento.jpg\")
<\/figure><\/div>\n\n\n\n5. Divulga\u00e7\u00e3o da Propriedade para Investimento para a \u00c1rea Fiscal<\/h2>\n\n\n\n
O CPC 28 definiu alguns aspectos que a entidade precisa divulgar quando da contabiliza\u00e7\u00e3o do valor justo:<\/p>\n\n\n\n
75. A entidade deve divulgar<\/strong>:<\/em><\/p>\n\n\n\n
(a) se aplica o m\u00e9todo <\/strong>do valor justo ou o m\u00e9todo do custo;<\/em><\/p>\n\n\n\n
(c) quando a classifica\u00e7\u00e3o for dif\u00edcil, os crit\u00e9rios<\/strong> que usa para distinguir propriedades para investimento de propriedades ocupadas pelo propriet\u00e1rio e de propriedades mantidas para venda no curso ordin\u00e1rio dos neg\u00f3cios;<\/em><\/p>\n\n\n\n
(e) a extens\u00e3o at\u00e9 a qual o valor justo da propriedade para investimento (tal como mensurado ou divulgado nas demonstra\u00e7\u00f5es cont\u00e1beis) se baseia em avalia\u00e7\u00e3o de avaliador independente<\/strong> que possua qualifica\u00e7\u00e3o profissional reconhecida e relevante e que, portanto, tenha experi\u00eancia recente no local e na categoria da propriedade para investimento que est\u00e1 sendo avaliada<\/em>;<\/p>\n\n\n\n
(f) as quantias reconhecidas no resultado para:<\/em><\/p>\n\n\n\n
(i) lucros de rendas<\/strong> de propriedade para investimento;<\/em><\/p>\n\n\n\n
(ii) gastos operacionais diretos<\/strong> (incluindo reparos e manuten\u00e7\u00e3o) provenientes de propriedades para investimento que tenham <\/strong>gerado rendas durante o per\u00edodo;<\/em><\/p>\n\n\n\n
(iii) gastos operacionais diretos (incluindo reparos e manuten\u00e7\u00e3o) provenientes de propriedades para investimento que n\u00e3o tenham<\/strong>, portanto, gerado rendas durante o per\u00edodo; e<\/em><\/p>\n\n\n\n
(iv) a altera\u00e7\u00e3o cumulativa no valor justo reconhecido nos resultados com a venda de propriedade para investimento de um conjunto de ativos em que se usa o m\u00e9todo do custo para um conjunto em que se usa o m\u00e9todo do valor justo;<\/em><\/p>\n\n\n\n
(g) a exist\u00eancia e quantias de restri\u00e7\u00f5es sobre a capacidade de realiza\u00e7\u00e3o<\/strong> de propriedades para investimento ou a remessa de lucros e recebimentos de aliena\u00e7\u00e3o;<\/em><\/p>\n\n\n\n
(h) obriga\u00e7\u00f5es contratuais<\/strong> para comprar, construir ou desenvolver propriedades <\/strong>para investimento ou para reparos, manuten\u00e7\u00e3o ou aumentos.<\/em><\/p>\n\n\n\n
6. Aliena\u00e7\u00e3o da Propriedade para Investimento<\/h2>\n\n\n\n
O CPC 28 determina que se baixe a propriedade para investimento quando da aliena\u00e7\u00e3o ou quando da sua retirada permanentemente de uso.<\/p>\n\n\n\n
Al\u00e9m disso, ressalta-se que referido CPC considera aliena\u00e7\u00e3o tanto a venda do bem quanto a celebra\u00e7\u00e3o de arrendamento financeiro.<\/p>\n\n\n\n
7. Conclus\u00e3o<\/h2>\n\n\n\n
Utiliza-se bastante o subgrupo propriedade para investimento na pr\u00e1tica cont\u00e1bil, o que justifica, portanto, a sua cobran\u00e7a constante nos principais certames da \u00e1rea fiscal.<\/p>\n\n\n\n
Em suma, este artigo apresentou a defini\u00e7\u00e3o de propriedade para investimento, trouxe exemplos dados pelo pr\u00f3prio CPC 28 e divulgou as regras gerais de contabiliza\u00e7\u00e3o deste tipo de ativo. <\/p>\n\n\n\n
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- perdas operacionais<\/strong> incorridas antes <\/strong>de a propriedade ter atingido o n\u00edvel de ocupa\u00e7\u00e3o<\/strong> prevista;<\/li>
- custo <\/strong>da propriedade para investimento possa ser mensurado confiavelmente<\/strong>;<\/li><\/ul>\n\n\n\n
- for prov\u00e1vel que os benef\u00edcios<\/strong> futuros fluir\u00e3o para a empresa<\/strong>;<\/li>
- terreno <\/strong>mantido para uso futuro indeterminado<\/strong>;<\/li>